О реконструкции застройки с преобладанием 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения в Москве
С.М. Усов
Москва 2005г.
Краткая
история и современное состояние индустриального домостроения
В конце 50-х
годов прошлого столетия, когда наша страна пыталась решить острейшую жилищную
проблему, возникшую в послевоенное десятилетие в Москве и других крупных
городах Советского Союза, появились первые проекты полносборных 5-этажных
домов. Сегодня в простонародье эти дома называют «хрущевками», а специалисты –
«типовыми домами первого периода индустриального домостроения». В то время
перед индустриальным домостроением ставилась двоякая задача: во-первых – в
сжатые сроки возвести большое количество жилья для расселения людей в отдельные
благоустроенные квартиры из подвалов, многосемейных «коммуналок» и
неблагоустроенных бараков, и во-вторых – сделать это с минимальными затратами
материальных ресурсов.
В
результате, всего за одно десятилетие на окраинах Москвы выросли новые жилые
районы, застроенные 5-этажными полносборными жилыми домами: Измайлово, Фили,
Новые Черемушки, Бескудниково, Свиблово и много других. Первые жители
«5-этажек» были вполне довольны своим новым жильем, ведь отдельная
благоустроенная квартира, пусть даже малометражная, была в то время «пределом
мечтаний». Но, когда первый, самый острый «жилищный голод» был отчасти утолен,
начали повышаться требования к жилью. Люди стали менее охотно селиться в дома
без лифта и мусоропровода, в квартиры, в которых практически отсутствовала
прихожая, санузел был смежным, а площадь кухни – 5 метров квадратных. Поэтому,
вслед за первым периодом индустриального домостроения пришли второй и третий и
четвертый.
В типовых
домах новых серий проектировщики, наряду с различными технологическими и
конструктивными особенностями, старались учитывать, по мере возможности, все
возрастающие требования населения к жилью. Дома стали многоэтажными; в них
появились мусоропроводы, пассажирские и грузопассажирские лифты; заметно улучшились
параметры самих квартир; увеличились их площади, стала более удобной их
планировка.
В результате
развития базы индустриального домостроения объемы и темпы строительства выросли
до небывалых высот; в 2004 году в Москве было построено 4,5 миллиона квадратных
метров жилья.
Между тем,
неизменными остаются основные свойства домов индустриальной постройки –
ограниченный выбор типов квартир, отсутствие достаточного разнообразия внешнего
облика домов, схематичность и монотонность застройки. Это результат того, что требования
технологии производства преобладают над требованиями и интересами потребителей
жилья.
В чем
заключается моральный износ домов первых поколений индустриального домостроения
Сегодня
жилье в типовых пятиэтажках не популярно, так как сильно проигрывает по своим
потребительским качествам даже домам последних периодов индустриального
домостроения, и, уж тем более, домам, построенным по индивидуальным проектам.
Многие жители стали стремиться выехать из «хрущевок» и вселиться в дома, новых
типовых серий. Это значит, что моральная стоимость жилья в типовых пятиэтажках
сильно снизилась, или, если пользоваться специальными терминами, произошел их
«моральный износ».
«Моральный
износ», или, попросту говоря, устаревание – процесс естественный и неизбежный,
и касается он всего, что производится людьми и имеется на рынке (конечно, за
исключением антиквариата и раритетов, у которых главным является не
потребительские качества, а их историческая значимость). Особенно наглядные
примеры быстрого устаревания нам предоставляет динамично развивающаяся
компьютерная техника, где моральная долговечность оборудования и программного
обеспечения, составляет, буквально, один – два года. Что касается жилья, то, по
данным МосжилНИИпроекта, средняя величина морального износа составляет за 20
лет – 18%; за 30 лет – 33%, за 40 лет –44%.
Однако, эти
цифры характеризуют уже произошедший моральный износ и, вряд ли, могут
выполнять функцию прогноза, ведь, в отличие от физического износа, который
возникает в результате процессов, происходящих в самом объекте (истирание,
ослабление, коррозия, выветривание и т.д.), моральный износ происходит в
результате процессов, происходящих вне его (изменение конъюнктуры рынка,
появление новых, соответствующих современным требованиям, образцов товаров,
возникновение новых технологий, изменение требований, предъявляемых к товару
потребителями). И, соответственно, интенсивность, с которой происходят эти
процессы (а они, как мы видим, происходят с постоянным ускорением), является
одним из главных факторов, определяющих моральную долговечность жилья. Другим
немаловажным фактором, является тот ресурс моральной долговечности, который был
заложен в объект при проектировании. Иными словами, то жилье обладает большей
моральной долговечностью, которое соответствует не только последним современным
требованиям, но и будущим. В московском жилищном строительстве примером этому
могут служить кирпичные жилые дома по проекту архитектора Вулыха, так
называемые «Башни Вулыха». Проект повторного применения был разработан в 1964
году в начале второго периода индустриального домостроения, но его нельзя
назвать устаревшим, так как его архитектурно-планировочные решения, практически
полностью соответствуют требованиям современных нормативов и параметрам жилья в
типовых домах, которые строятся сегодня.
О том,
какой должна быть жилая среда
В той
динамично меняющейся социальной и экономической ситуации, которая имеет место
быть в нашей стране и в ее столице, когда растет благосостояние населения, на
рынок жилья начинают влиять новые социальные слои, такие, как «средний класс»,
появляются новые импортные и отечественные технологии, чрезвычайно важно, при
проектировании, и строительстве новых объектов жилья предвидеть и стремиться
удовлетворить те требования к жилью, которые возникнут, хотя бы, в неотдаленном
будущем. Иначе, строящийся объект может устареть уже к концу строительства. И
такое явление, которое наблюдается в последние годы, когда люди вселяясь в
только что построенный типовой 17-этажный дом, сразу же начинают заниматься перепланировкой
своих квартир, можно объяснить не иначе, как изначально заложенным в этом доме
некоторым моральным износом.
Когда на
рынке нет конкуренции и потребителям не из чего особенно выбирать, то моральный
ресурс, естественно, большой роли не играет, но, как только конкуренция на
рынке жилья появится, то моральный ресурс сразу станет одним из определяющих
факторов рыночной стоимости жилья, а значит и окупаемости строительства.
Каковы же
эти требования, удовлетворение которых может обеспечить жилью высокую моральную
стоимость?
Во-первых,
это – широкий ассортимент различных типов квартир. Кроме «обычных» жилых –
необходимо строить достаточное количество квартир, объединяющих в себе жилую
функцию с возможностью проводить прием «на дому» посетителей юристами, врачами
и прочими специалистами, работающими, как частные предприниматели; или квартир
для специалистов творческих профессий. На московском рынке жилья сегодня
практически отсутствуют квартиры для «сложных» семей, состоящих из нескольких
поколений. Не стоит «списывать со счетов» и малогабаритные квартиры; они могут
пользоваться спросом у тех потребителей, для которых цена имеет решающее
значение. Достаточно большим спросом могут пользоваться квартиры «свободной
планировки» с трансформирующимися внутренними перегородками.
Огромное
значение в привлекательности жилья имеет то, как развита и организована
инфраструктура. Кроме предприятий торговли, необходимо иметь в непосредственной
близости помещения для хранения личных автомобилей (гаражи-стоянки), предприятия
сервиса, медицинского обслуживания, помещения для проведения досуга и для
занятий с детьми, и многое, многое другое.
Наряду с
требованиями бытового и технического характера, весьма важную роль в оценке
привлекательности жилья играют требования эстетического плана.
Архитектурно-композиционное решение жилого образования должно быть
привлекательным и гармоничным, и – это следует подчеркнуть особенно – иметь
индивидуальный, неповторимый образ.
Можно ли
достигнуть наилучших результатов применением типовых проектов?
Индустриальное
домостроение уже однажды в истории нашей страны сыграло свою, несомненно,
положительную роль, и, наверняка, достижения индустриального домостроения нам
еще очень пригодятся, но, как и вообще любое средство его надо применять в тех
дозах, в каких это полезно, и в тех случаях, когда это уместно.
Поскольку в
типовом проектировании и индустриальном домостроении главенствующими являются
требования технологии производства: поточность, цикличность, минимальное число
типоразмеров, и тому подобное, то ни широкого ассортимента, ни свободной
планировки (в 17-этажных домах все стены – несущие), ни
индивидуальности архитектурно-художественного образа добиться применением
типовых проектов не удастся.
Решение всех
этих задачи возможно только средствами индивидуального проектирования и гибкими
неиндустриальными методами строительства.
Какие
подходы могут быть к реконструкции застройки? Снос и новое строительство, или
реконструкция базовых зданий?
Хотя, в
принципе, возможно встраивать типовые дома в существующую застройку, и даже,
пристраивать их к существующим зданиям, все же, это – исключительные случаи,
снижающие эффективность индустриальных методов строительства. Типовые проекты
потому и типовые, что разрабатываются для некой гипотетической, как правило,
ровной площадки. Поэтому для массового строительства по типовым проектам
необходимо предварительно снести все здания на застраиваемой территории, даже
несмотря на то, что в результате получается весьма значительный перерасход
материальных, трудовых и энергетических ресурсов.
Но, это – в
случае застройки типовыми зданиями. А в случае индивидуального проектирования и
строительства, снос базовых зданий вовсе не обязателен. Индивидуальный проект
может быть разработан с учетом особенностей участка, наличия на нем базовой
застройки.
Конечно это
процесс гораздо более сложный и кропотливый, чем привязка типовых проектов, но,
зато, его результаты совершенно иного качества.
Здесь невольно
напрашивается сравнение с «баклушами». Всем известно выражение «бить баклуши»,
которое в буквальном смысле означает делать заготовки для деревянных ложек,
разбивать полено на небольшие чурки. Это довольно не интересная, но совершенно
необходимая часть технологического процесса, без которой не обойтись. Зато,
потом эти грубые, простые заготовки, применив умение, терпение и подходящий
инструмент, можно превратить в настоящие произведения искусства.
Процесс создания,
практически, любого сколько-нибудь сложного изделия начинается (в явном, или не
явном виде) со стадии заготовки, болванки. И, порою, этим и ограничивается,
как, например, это произошло с массовой пятиэтажной застройкой, которая
напоминает полуфабрикат, заготовку, своей упрощенностью схематичностью и
однообразием. При этом, возникает вполне закономерный вопрос: а что можно
сделать из этой «заготовки», и можно ли вообще что-нибудь сделать?
С целью получить ответ
на вопрос, какие в массовой 5-этажной застройке заключены возможности по ее
реконструкции, в 90х годах институтами МНИИТЭП и МосжилНИИпроект был проведен
ряд всесторонних исследований существующего положения застройки массовыми
сериями пятиэтажных домов – 1-510, 1-511, 1-515. Были проведены исследования
состояния конструкций и композиционного решения застройки, а также
социологическое обследование населения.
В результате этих
исследований были сделаны следующие выводы:
-
Дома, построенные по типовым проектам 1-510, 1-511, 1-515, как правило,
имеют значительную остаточную стоимость.
-
Основные несущие конструкции, при правильной эксплуатации не только
обеспечивают возможность использования здания в течение длительного времени, но
и позволяют, как правило, надстроить 1-2 этажа. При применении облегченных
конструкций, возможна надстройка 3-4 этажей.
-
Снос этих зданий является весьма дорогостоящим мероприятием, и может
быть осуществлен только по соображениям градостроительной целесообразности.
-
Планировочные решения квартир морально устарели, и не соответствуют
современным требованиям. Вместе с тем, в 10-20% квартир могут быть проведены
лишь минимальные усовершенствования, так как они заселены семьями из 1-2
человек, не желающими менять типы квартир.
-
Во всех домах, при реконструкции, требуется устройство лифтов и
мусоропроводов, а также замена конструкций кровли, что целесообразно
производить вместе с надстройкой 1-2 этажей.
-
При реконструкции необходимо решать вопросы повышения теплоизоляции
наружных стен и ремонта балконов и входов, одновременно улучшая архитектурный
облик здания.
-
При реконструкции необходимо в большей части квартир увеличить площадь
кухонь, санузлов и других подсобных помещений, при этом, заменить системы
отопления и водоснабжения.
-
К 1-2-комнатным квартирам, находящимся в торце зданий, желательно
пристроить дополнительные помещения. Это позволит снизить теплопотери и
сократить количество 1-комнатных квартир, имеющих заниженную, относительно
действующих норм, площадь.
-
При комплексной реконструкции жилых кварталов рекомендуется в
реконструируемых домах для развития сети предприятий общественного обслуживания
использовать недостаточно инсолируемые первые этажи.
Таким образом,
посредством реконструкции, можно и должно привести массовую 5-этажную застройку
в соответствие современным требованиям к жилью, и придать ей подобающий
архитектурно-художественный облик. Это положение подтверждено и постановлением
правительства Москвы №28 ПП от 22 января 2003г. «О программе капитального
ремонта, модернизации реконструкции и реновации зданий сложившейся застройки,
начиная с 2003 года, и основных объемных показателях на 2003 – 2004 годы».
Практический опыт
реконструкции 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения в
Москве.
Хотя, реконструкция
вообще – явление вовсе не новое, тем не менее, реконструкция полносборных
5-этажных домов первого периода индустриального домостроения имеет свою
специфику, и практический опыт реконструкции именно таких домов пока еще не
велик. Однако он имеется, и со временем – прибавляется.
В течение последних
нескольких лет в Москве за счет средств коммерческих организаций была
осуществлена реконструкция ряда «пятиэтажек».
Вот некоторые примеры
реконструкции этих объектов:
1.
Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-511 с надстройкой
мансардного этажа без отселения жителей: САО, р-н. “Войковский”, ул. Клары
Цеткин, дом 13 (рис. 1).
|
 |
|
рис. 1
|
Заказчик, генподрядчик
и генпроектировщик – ООО «Тритон С».
Существующий пятиэтажный четырехсекционный жилой дом –
кирпичный, серии 1-511 (модификация с французскими балконами), с подвалом,
чердачной скатной крышей по деревянным стропилам и организованным наружным
водостоком.
Проектом
реконструкции предусмотрено и реализовано: надстройка здания одноуровневой
ложной мансардой с сохранением чердачной скатной крыши; устройство в мансарде
однокомнатных квартир первой категории комфортности для последующей
коммерческой реализации.
В
качестве компенсации жильцам за неудобства, в существующем здании был проведен
капитальный ремонт с заменой всех инженерных систем, в том числе водоснабжения,
отопления, электроснабжения
С учетом
опыта указанного эксперимента, в настоящее время все перечисленные выше работы
по надстройке и капитальному ремонту аналогичного пятиэтажного жилого здания
могут быть выполнены в течение шести-семи месяцев и в любое время года.
2.
Реконструкция
пятиэтажного жилого дома с надстройкой мансарды: СЗАО, район
«Хорошово-Мневники», бульвар Генерала Карбышева, дом 8 (рис. 2).
|
 |
|
рис. 2
|
Заказчик
– ОАО «Реконструкция»;
генподрядчик – АОЗТ НПП «Внедрение»;
генпроектировщик
– ОАО «47 ЦПИИ»
Существующий пятиэтажный четырехсекционный жилой дом широтной ориентации был построен в середине 60-х
годов. Здание – кирпичное, с подвалом, со скатной чердачной крышей по
деревянным стропилам, с тремя продольными несущими стенами и сборными
железобетонными перекрытиями по балкам. Высота этажей - 2,75 м в чистоте.
Проектом реконструкции были предусмотрены и реализованы: разборка конструкций существующей крыши и
надстройка здания мансардным этажом; организация новых входов в жилой дом со
стороны двора; устройство навесных остекленных шахт для лифтовых подъемников с
противоположной стороны от новых входов в здание; выполнение эркеров на месте
существующих балконов, начиная с третьего этажа; полная перепланировка всех
помещений в базовой части здания с устройством на первом и втором этажах
служебных помещений, а на остальных этажах – квартир; замена деревянной оконной
столярки на пластиковые окна со стеклопакетами универсального открывания;
выполнение кровли мансарды из металлочерепицы с устройством окон типа “Велюкс”;
утепление наружных стен; оштукатуривание и покраска фасадов.
На
третьем и четвертом этажах размещены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в
одном уровне, а на пятом и шестом этажах – двухуровневые квартиры из двух, трех
и четырех жилых комнат. Все квартиры предназначены для коммерческой реализации.
Здание
оснащено всеми необходимыми инженерными системами, а также устройствами, обеспечивающими
доступ в него инвалидов-колясочников. Мусороудаление предусмотрено пакетное, с
устройством специальных контейнеров у подъездов жилого дома.
3.
Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-515 с обстройкой и надстройкой четырех этажей:
СЗАО, район “Северное Тушино”, Химкинский бульвар, дом 4 (рис. 3).
|
 |
|
рис. 3
|
Заказчик и генподрядчик – ЗАО НПП «Тема»;
генпроектировщик – Проектное бюро ЗАО НПП «Тема».
Существующий
пятиэтажный крупнопанельный жилой дом серии 1-515 расположен в квартале со сложившейся
застройкой из аналогичных жилых домов и жилых зданий повышенной этажности. Год
постройки – 1965. Жилой дом – пятисекционный, меридиональной ориентации, с
полупроходным чердаком и малым уклоном скатной крыши из железобетонных плит
покрытия.
Реконструкцией
предварительно отселенного здания предусмотрены: демонтаж конструкций крыши,
внутренних перегородок, балконов, инженерных систем и столярных изделий;
обстройка здания по периметру (в т.ч. пристройка жилых комнат к торцам дома);
надстройка на 4 этажа (в т.ч. один – мансардный), выполняемая с опорой на
выносные пилоны из монолитного железобетона на свайном основании; полная
перепланировка и увеличение площади квартир; устройство грузопассажирских
лифтов и мусоропроводов; расширение и обустройство входной группы помещений на
первом этаже; замена инженерных коммуникаций; использование, при заполнении
оконных проемов, блоков из профилей ПВХ с тройным остеклением, и устройство в
мансардной части окон производства фирмы “Велюкс”.
Наружные стены
базовой, 5-этажной части здания утепляются снаружи с применением эффективного плитного
утеплителя.
Состав
квартир в реконструированном доме предусмотрен I и II категории уровня
комфорта, в соответствии с заданием префектуры, что позволяет использовать
данный дом для волнового переселения жителей при реконструкции всего квартала.
Приведенные выше примеры
иллюстрируют различные подходы к проблеме реконструкции 5-этажных домов и
различные методы реализации этой реконструкции. Однако более привлекательным в
экономическом отношении является реконструкция не отдельных зданий, а групп из
нескольких домов, то есть – реконструкция застройки.
Какими методами
реконструировать сложившуюся застройку?
Следует признать, что
реконструкция застройки – задача из разряда не простых. Причем, кроме требующих
своего разрешения различных серьезных технических и организационных проблем,
существует еще и проблема финансирования реконструкции массовой 5-этажной застройки.
По данным БТИ, в Москве в настоящее время имеется около 20 миллионов квадратных
метров жилого фонда, который составляют 5-этажные дома первого периода
индустриального домостроения. Весь этот жилой фонд имеет значительную степень
физического и морального износа, и требует существенных капитальных вложений на
его ремонт и модернизацию.
Улучшению жилищных
условий и сохранности жилищного фонда в Москве уделяется большое внимание.
Ежегодные затраты на капитальный ремонт составляют треть от тех средств, что
вкладываются в новое строительство. Но, учитывая то, что в шестидесятых годах
прошлого столетия, когда жилищное строительство перешло на индустриальные
методы, произошел существенный скачек в темпах строительства и ввода в
эксплуатацию жилья, и с тех пор эти темпы неуклонно возрастали, можно ожидать,
что такими же темпами будет происходить и рост капитальных вложений на ремонт,
модернизацию и реконструкцию жилищного фонда. Эти финансовые затраты могут
стать тяжелым бременем для бюджета города.
С целью уменьшения
финансового бремени для городской казны, и вовлечения в этот процесс
инвесторов, модернизацию жилого фонда необходимо проводить такими методами,
которые позволяют частично или полностью окупать затраченные средства. Это
может быть осуществлено за счет получения, в результате реконструкции,
дополнительных жилых и нежилых помещений.
Для получения
экономического эффекта необходимо увеличение общей площади, квартир и помещений
общественного назначения до 2-2,5 раз. Совершенно ясно, что одной лишь
надстройкой жилого 5-этажного дома такого результата далеко не всегда возможно добиться.
Даже, если усилить фундаменты и стены, или опирать надстройку на автономные
пилоны (что само по себе ведет к дополнительным затратам и уменьшению
экономической эффективности), соседние дома могут не позволить этого сделать по
условиям инсоляции и освещенности.
Экономического эффекта и
существенных улучшений параметров жилой среды можно добиться только вовлекая в
реконструкцию не отдельные дома, а группы домов, кварталы, микрорайоны. В этом
случае могут быть использованы ресурсы территории и те возможности, которые
заложены в застройке.
Об эффективности такого
подхода к проблеме говорят работы, выполненные специалистами МНИИТЭП в 90х
годах прошлого столетия.
Так, в 1997 году по
заданию Москомархитектуры были разработаны архитектурно-технические решения по
реконструкции пятиэтажных жилых домов типовых серий 1-510, 1-511 и 1-515.
В данной работе
рассмотрены различные варианты реконструкции схожих по объемно-планировочным
характеристикам и конструктивной схеме типовых серий 5-этажных домов: 1-510,
1-511, 1-515, проведен сравнительный анализ этих вариантов друг с другом и с
вариантом замены домов новыми, построенными по действующим типовым проектам. В
выводах этой работы, касающихся экономической эффективности рассмотренных в ней
вариантов реконструкции наиболее эффективным и востребованным в реальных
условиях массовой застройки называется вариант реконструкции здания с
увеличением его объема до 2,5 раз, с максимальной перепланировкой базовых
квартир, с надстройкой дополнительных 2-3х этажей и пристройкой торцевых
полусекций.
При таком дополнительном
строительстве, которое ведет к увеличению объема здания в 2 – 2,5 раза, базовый
дом не только изменится до неузнаваемости, но и реально приобретет новое качество.
При умелом использовании тех средств, которые предоставляет реконструкция с
пристройкой дополнительных объемов, он из безликого рядового элемента застройки
может превратиться в здание с выразительной архитектурой и весьма комфортными
условиями для проживания.
Примеры решения
комплексной реконструкции групп 5-этажных домов содержатся в другой работе
МНИИТЭП, выполненной в 1996 году по заданию, утвержденному В.И. Ресиным. Эта работа
называется «Архитектурно-технические решения по реконструкции пятиэтажных
зданий первого поколения индустриального домостроения в целях уплотнения
существующей застройки», и содержит анализ градостроительной ситуации и
архитектурно-технические решения по реконструкции 5-этажных жилых домов серий
1-510, 1-511 и 1-515.
Особое внимание в этой
работе уделено пристроенным объемам. В разделе «Способы реконструкции
существующих жилых домов» указывается, что надстройка существующих жилых домов
может дать, при реконструкции, не более 40 – 45% дополнительной жилой площади,
в то время, как для получения экономического эффекта, необходимо иметь более
100% дополнительных площадей. Этого можно добиться только путем строительства
новых жилых объемов в виде пристраиваемых к торцевым секциям 5-9-этажных
полусекций и автономных секций, высотой от 4 до 16 этажей.
Кроме экономического
эффекта пристроенные секции и полусекции, позволяют добиться широкого
ассортимента типов квартир, и тем самым удовлетворить потребности в жилье
различных групп населения. Предложенная в «Архитектурно-технических решениях»
конструктивная система с наружными несущими стенами и внутренним каркасом
позволяет максимально свободно варьировать планировку квартир, а также изменять
их размеры и количество на разных этажах. Это обеспечивает возможность получить
оптимальный квартирный состав, как для расселения жителей реконструируемых
домов, так и для коммерческого использования.
Пожалуй, наиболее
характерным примером, иллюстрирующим концепцию реконструкции, представленную в
«Архитектурно-технических решениях», является реконструкция 3-секционного
меридионального жилого дома серии 1-510, расположенного в квартале 74 Хорошево-Мневников.
При разработке
предложений по его реконструкции, данный дом рассматривался, как элемент группы
из двух пятиэтажных жилых домов, которая в результате реконструкции
преобразуется в единый жилой комплекс (см. рис.4 и рис.5).
В соответствии с
разработанными в МНИИТЭП предложениями, реконструкция дома включает:
-
Пристройку новых объемов (секций и полусекций), высотой 9-14 этажей;
-
внутреннюю перепланировку и переоборудование пятиэтажных домов под
квартиры, соответствующие современным требованиям к жилью;
-
надстройку базовых пятиэтажных домов на 2-3 этажа;
-
модернизацию сети культурно-бытового обслуживания с увеличением площади
нежилых помещений для предприятий общественного обслуживания населения.
Немаловажной
особенностью данного предложения является то, что реконструкция домов может
производиться поэтапно, с переселением жителей в пределах реконструируемой
группы.
При
поэтапной реконструкции, сначала возводятся новые жилые объемы, и
туда переселяются жители реконструируемого дома; затем проводится реконструкция
отселенного дома, включая надстройку, и в них переселяются жители оставшихся
секций и соседних домов, подлежащих реконструкции.
|
 |
|
рис. 4
|
|
 |
|
рис. 5
|
В реконструированные части
комплекса переселяются, как правило, жители следующих
по очереди на реконструкцию домов, не имеющие возможности оплатить
дополнительную площадь. Анализ показывает, что для оптимального расселения
жителей необходимо иметь 15-20 типов квартир. Такое количество типов можно
получить, применяя следующие средства:
1.
Различные варианты реконструкции существующих квартир, с сокращением или увеличением
общей площади за счет пристройки эркера или комнаты.
2.
Принцип свободной планировки квартир в надстраиваемых этажах. При этом, площади квартир
могут меняться в зависимости от наличия или отсутствия общего коридора.
3.
Конструктивную систему и планировочную структуру (в т. ч. расположение инженерных
коммуникаций) в пристраиваемых полусекциях, позволяющие варьировать типы квартир
на различных этажах.
Состав
и площади квартир возможно подбирать в соответствии с предварительным заказом,
так как квартиры допускают вариантность планировки. В квартирах увеличены
площади кухонь (12 – 14 м2), прихожих (10 – 15м2),
имеются большие лоджии и террасы. В 3-5-комнатных квартирах по 2 санитарных
узла. Отделка и оборудование квартир могут быть выполнены по индивидуальным
заказам.
Возможность
индивидуального подбора состава квартир для каждой из пристроенных секций и
полусекций является одним из принципиальных отличий и преимуществ такого
способа реконструкции перед новым типовым строительством. Разница в этих двух
подходах к воспроизводству жилой среды такая же, как между упоминавшимся выше
процессом изготовления изделия из грубой заготовки и производством самой
заготовки. То есть, задача – гораздо более сложная, зато результат – гораздо
более достойный.
< В начало >
|
